葉檀地方豪賭城鎮化要先看 賭本
台南學甲農地貸款【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】
近期有10多個城市的發改部門批復瞭當地建設城市機車借貸土地抵押貸款率利最低銀行交通項目的開工申請，地方政府正在豪賭中國城鎮化的未來。
地方債尚未查清，債務陰影濃重，基建項目大幹快上充滿瞭風險，最壞的結果是債務危機爆發，金融市場崩潰，形成惡性通脹。但地方政府顯然不那麼想，他們對於中國城市化的未來要樂觀得多。
每個官員都認為自己可能成為上海或者鄭東新區這樣的幸運兒，上海以高昂的土地收入解決瞭歷史遺留問題，將以往不值錢的浦東開發成現代金融中心。而鄭東新區一度是有名的鬼城，現在白天卻人頭攢動，甲級寫字樓成為鄭州價格高地。
地方財政與債務形成自我循環的論證體系，軌道交通成為資金流動的大管道，通過高鐵建設，高鐵沿線的設站城市成為當地的核心城市；通過輕軌與地鐵，將城市周邊的人流、物流與資金流吸引到軌道交通輻射地區，地方政府負債建設基礎設施，由輕軌與城鐵連接老區與新區，為的就是空曠新區大量土地的增值。
高鐵地塊溢價明顯。2011年4月，無錫XDG-2011-21地塊因高鐵因素，經過13輪競拍以82.35%的溢價率成交，樓面價每平方米1752元。今年3月，無錫出讓的地塊中，溢價率最高的是無錫高鐵站商務區錫滬路南、潤錫路東地塊，該地塊出讓起始價為8470萬元，最終由無錫天潤發超市有限公司以13870萬元的價格競得，樓面價每平方米2469元，短短兩年多地價上漲41%，而其他新區等地塊大多以底價成交。
不是所有軌道交通周邊土地都有溢價，除瞭商業較為發達、已經成為當地工商業中心的節點城市外，其他的縣城土地溢價並不明顯。以高鐵發達國傢日本為例，日本高鐵築就的房地產鐵底是在東京核心區域，軌道交通沒有讓日本的東北部等地區房價大漲，房地產泡沫崩潰後恢復也較慢。從國際經驗看，高鐵建成後，大城市周邊的房地產價格會上升，但除瞭節點城市外，其他地方的房價沒有因此上升。
最可怕的是兩種情況。
第一種情況是，隨著城鎮化金融杠桿率的上升，地方政府負債經營，完成瞭房地產泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內已有房地產泡沫崩潰的城市，去年10月份，溫州住宅用地的成交樓面地價同比跌幅近40%。鄂爾多斯的土地乏人問津，也就無法形成正常的市場價格。第二種情況是，房地產泡沫尚未形成，債務泡沫已經崩潰。典型的就是上世紀90年代初的海南房地產泡沫，爛尾樓直到這一次房地產熱潮來臨才徹底消化。考慮到審計署對36個城市的債務審計結果，債務先於房地產崩盤的可能性不容小覷。
官員們之所以敢大量負債經營，主要原因是官員之間的競爭，與對未來市場潛力的盲目自信。你負債經營城市提升GDP升瞭官，我也不能落後，新加坡國立大學和清華大學的研究團隊，分析瞭283個城市的市委書記和市長的業績與升遷資料，得出的結論是，如果一個市長、市委書記在任期內的GDP增長率比前任領導每增長一個標準差，市委書記升遷的可能性會提高4.76%，市長升遷的可能性提高10%。也就是說，建設越多，房價越高，地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本，不考核房地產上的單位GDP產出，不講究質量而講究快速發展，使各地方政府成為不顧負債拼命押註的賭徒。
對未來城鎮化的自信則是盲目的結果，不考慮當地城市的吸附能力，不考慮本地居民的消費實際，不考慮需要40年才能消化的商業庫存，相信隻要有軌道隻要農民進城，財富就會滾滾而來。沒有經歷經濟周期考驗的地方政府，如同一個個樂觀的CEO。從沒有想過經濟周期下行該怎麼辦，就算面對下行，也對刺激政策充滿瞭信心。
隻有不顧賭本的賭徒，與利欲熏心的高利貸、金融衍生品創立者與購買者，才會相信永遠的經濟高水位。考核地方經濟增長質量，考核GDP背後的成本，約束地方政府的賭徒沖動，至關重要。
否則，不要幾年，中國會有幾十個鄂爾多斯出現。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-14/09013429398.shtml
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