新政下 杭州樓市在吹什麼風
??3月27日，國土資源部、住建部聯合出臺新政策，對房地產土地供應規模控制及戶型調整做出要求，像是在平靜湖面扔下一塊巨石，驟然引起房地產市場的劇烈反應。五天後，央行、銀監會、住建部又聯合出臺政策，下調二手房首付比例，同時下調公積金貸款購首套房的首付比例。這一系列的新政，被普遍認為是“最給力的救市組合拳”。
??分析者認為，下調購房首付比例是一如既往在樓市消費端進行調控，要求控制土地供應、調整戶型結構則是從樓市源頭進行調控，2015年樓市主題將是“去庫存”。
??杭州一直被看做中國樓市的風向標，去年的庫存量更是高達15萬套。此次一系列“去庫存組合拳”出臺，杭州樓市會怎麼變化？這支風向標將指向何方？
??樓市掀起“小高潮”
??兩部委政策出臺之後，杭州的各大開發商和購房者都第一時間給出瞭反應，聯合掀起瞭一場狂歡。
??3月27日當天，杭州的某地產公司就率先宣佈，旗下各個樓盤開始24小時不打烊，隨時迎接看房者。隨後有超過十個樓盤陸續宣佈，在3月31日當天24小時不打烊。
??杭州未來科技城的庫存量一直很高，該區域內的一樓盤率先宣佈，3月30日開始推出10套“絕對是底線價”的特價房，“優惠僅限一天”；另外一傢房產公司則更顯霸氣，宣佈旗下六個樓盤同時推出一批特價房，但24點後恢復原價；杭州餘杭區的另一樓盤，也跟著宣佈推出20套限時特惠房。
??同樣是位於庫存較高區域的臨平城北，不少樓盤也紛紛推出優惠措施攬客。其中一樓盤通過網絡、宣傳頁宣佈，4月3日至4月5日，參與認籌即可獲得300元超市購物卡，同時擁有抽獎機會，中獎者即可享受“首付免單”的超級優惠。
??除瞭推出降價優惠，還有不少樓盤采取逆向操作，紛紛放出漲價信息。紮堆宣佈不打烊當天晚上，當地某知名樓盤相關負責人在朋友圈發帖宣佈：4月1日起旗下樓盤全線漲價8%-10%，引發關註之後，杭州城東、城北的多個樓盤，也放出即將漲價的豪言。另外一傢樓盤，則是直接在央行、銀監會新政出臺當天，往營銷部裡張貼瞭“價格調整通知”，稱“鑒於二套房政策調整內容過於勁爆，項目組決定今晚通宵接待，4月1日所有折扣取消，價格重新調整，預計漲幅超過10%”。杭州未來城的一傢樓盤則明確表示，目前在售的精裝房單價，在13000元/平方米的均價基礎上，整體上漲一千元。
??浙江大學附近的一處樓盤，在經歷瞭一晚上火爆的不打烊銷售之後，也醞釀出瞭漲價方案，但最終又連夜放棄瞭。
??消費者也在第一時間對開發商做出瞭回應。位於杭州未來科技城的西溪永樂城，是一座新樓盤。銷售人員告訴長江商報記者，兩部委新政出臺當天原本是工作日，但到訪的購房者比周末還多，客服熱線接到的電話也突然暴增。而那些宣佈不打烊的樓盤，當晚也遭遇瞭多年未見的購房者半夜紮堆看房的火爆。
??“那天晚上直到一點多還有人看房，看到兩點半終於確定認購瞭。”未來城某樓盤的銷售代表介紹，該樓盤屬於新推樓盤，兩部委新政發佈當天下午，陸續有客戶來電詢問，晚上就有客戶到現場認籌瞭。到最終正式開盤前，認籌客戶超過300組。由於看房人數突然增多，原本預備的等候區居然不夠用，還不得不開辟瞭臨時區域，調派瞭原本已經下班的工作人員。
??3月31日，杭州當地媒體普遍以“一房難求”報道瞭前一晚的樓市火爆情況。
??新城入住率低
??長江商報記者在杭州的幾天，天氣幾番變化，細雨和暖陽輪流出現，陰晴不定，就像是杭州的樓市。
??與新政剛出時各大樓盤的火爆相比，杭州市內不少樓盤紮堆的區域，看上去顯得格外冷清。
??在杭州市內，馬路兩邊到處都聳立著高大的已建成高樓，還有一些則是塔架林立，巨大的鐵臂在高空輾轉騰挪。隨便走走，隨處都能看到各個樓盤的促銷廣告，不少道路沿線的燈柱上都清一色貼上瞭售房海報，甚至在一些原本是交通指示牌的位置，也換成瞭樓盤廣告。在一些公交站臺上，甚至紮堆出現瞭四五傢樓盤的廣告，見縫插針地利用著這一方小小的空間：站臺背後是幾米高的巨幅噴繪廣告拉成的圍墻，刷寫著巨大的樓盤廣告語；站臺燈箱上是另外一傢樓盤廣告；旁邊燈柱上則同時加裝著兩傢不同的房產宣傳牌。
??4月5日，長江商報記者走訪瞭杭州地鐵一號線彭埠站附近的幾處樓盤，已經看不到成群的看房者瞭。一處樓盤的銷售代表介紹，前兩天確實有很多前來看房的人，但現在幾乎又恢復瞭常態。“可能這兩天會有促銷政策出來。買房子就是一單一單地來，不以物喜不以己悲吧，反正我們隨時保持歡迎，不能著急。”
??原本是周末時間，記者在附企業貸款嘉義信貸年息近的幾個樓盤銷售部都沒能看到火爆場面，最多四五個看房人跟銷售人員站在沙盤前交流。“現在新政剛出來，估計還會有對購房有利的政策出臺，我們是先來看看市場，選選房，再等等政策。”在杭州工作的陳先生和妻子已經看瞭五傢樓盤，最終沒有出手。
??在臨平新城，寬敞的馬路上車輛很少，行人也很少，沿途的紅綠燈對行人幾乎失去瞭實際功能。在這裡過馬路讓人格外放心，看著路邊綻放出的綠色，叫人幾乎想橫著走，一路奔跑，不用擔心有車輛突然沖到眼前。
??世紀大道沿線臨馬路的地方，隨處看見房產廣告拉成的高大圍墻，很明顯，有一些內容是最近兩天更換上去的。其中一截圍墻上，近十米長的海報上，隻有簡單的十幾個字，最大的字體顯示的內容是“兩小時勁銷過億”，顯然這也是前兩天經歷過“火爆不打烊”的一處樓盤。
??在臨平新城，除瞭新建樓盤，還有不少已經建成一兩年的樓盤。在沿街的地方，原本設計用作商用的門面，成片關著門，鎖頭上生著鐵銹，玻璃上結滿瞭泥灰，粘貼的招租告示也陳舊得像抹佈。透過玻璃看，裡邊保持著原始的雜亂，似乎是完全沒有使用過。幾傢便利店裡，也是空落落的沒有顧客。
??路邊一位休息的環衛工告訴長江商報記者，這裡好幾年都是這個樣子，人少、車少，垃圾也不多，平時工作比主城區的同行輕松多瞭。
??15萬庫存還需兩年消化
??根據透明售房網截至4月1日的數據統計，杭州市區3月末有可售新建商品房155042套，比2月末增加瞭1118套，再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄。同期上海的在售商品房庫存為8.7萬套，北京則為8.1萬套，杭州庫存幾乎達到兩大一線城市庫存總和。
??實際上，杭州的商品房銷售量並不差。根據統計，2015年一季度杭州市區新房簽約1.75萬套，比去年同期增長4成。其中3月份簽約6463套，比去年同期增長6成。
??但是，另外一個數字增幅更大：杭州市3月份市區共新增批準預售8104套，比2月增加3349套，增幅70%。售出量增加的同時，新房源增加更迅速，這也是杭州樓市一直高庫存的原因。不止一位專傢曾表示，杭州的庫存消化至少需要兩年，並且還是在形式良好的情況下。
??“2013年庫存10萬套，2014年底就漲到瞭15萬套。15萬套還是顯性的庫存，那些購置瞭土地還沒有開發，或已經開發還沒有領取預售證的存量，遠多於15萬套。按照現在的銷售速度，起碼要兩年左右才能銷售完。”浙報集團地產研究院院長丁建剛向長江商報記者介紹，杭州的高庫存是幾方面原因造成的。
??杭州樓市興起之初，土地可供應量其實很少，特別是軌道交通建設之前，城市格局太小，老城區的土地、房源供給很少；但是，杭州具有超於浙江省其他所有城市的資源優勢，全浙江省沒有一個城市的宜居性能與杭州相比，加上杭州藏富於民的傳統，溫州、紹興、臺州等城市的有錢人都奔著杭州來買房，其中還有不少是投資買房，造成瞭大量的需求。在此背景之下，杭州全面開啟高供應模式，大批大型房地產開發企業進駐，除瞭在主城區供應土地，還不斷向周邊開拓，建造新城。
??但是，浙江省的經濟以制造業為主，這幾年浙江的制造業受到經濟環境影響，購房者的購房能力和購房信心受到影響，庫存量也不斷累積、飆升。“2010年以前，杭州的房價漲幅在全國最高；2011年之後，杭州的房價跌幅又成瞭全國第一。同時還存在高庫存，這就造成瞭杭州"全國樓市風向標"的地位。”丁建剛說。
??杭州好地研究院院長錢賢強介紹，在去庫存方面，杭州地方政府其實做瞭不少努力。
??去年10月底，杭州市住保房管局等七部門聯合出臺政策，對職工傢庭申請公積金貸款購買第二套改善型普通自住住房，並已結清相應購房貸款的，按首套房貸款政策執行。
??實際上，除瞭這些公開政策支持，杭州市還出臺瞭很多隱性政策，在不與中央政策相左的情況下促進去庫存。去年4月，杭州市蕭山區開始執行一條未正式宣佈的拆遷安置新政策：政府將之前的安置房換算為現金補貼給拆遷戶，以鼓勵拆遷戶將該筆資金投入樓市。
??但庫存的去量擋不住增量的增加，杭州樓市庫存持續攀升，當地政府的救市幅度也越來越大。據當地媒體報道，今年4月1日起，杭州市開始執行給高級人才發放購房現金補貼政策，最高補貼達100萬。
??在庫存一直保持高位壓力之下，供應端開始出現反應，土地成交開始降低，未成交土地數量開始增加。根據公開數字，杭州今年2月份出讓土地15.94公頃，3月份出讓土地隻有6.64公頃，其中2月份在餘杭區和蕭山區出現土地零出讓。
??在杭州市2月底公佈的2015年財政預算中，預計2015年國有土地使用權出讓收入463.38億元，比2014年下降32.5%，比2013年下降超60%。在庫存壓力下，政府大幅調低瞭土地財政收入預期。
??而在3月17日，杭州當地出臺瞭一份意見稿，要求樓盤開發必須完成主體結構並完成驗收之後才能申請預售。錢賢強認為，此舉除瞭能起到政府部門期望的“減少爛尾樓”的作用，還會對開發商造成資金流轉壓力，拉長新房源上市周期，有利於去庫存。
??15萬套還是顯性的庫存，那些購置瞭土地還沒有開發，或已經開發還沒有領取預售證的存量，遠多於15萬套。按照現在的銷售速度，起碼要兩年左右才能銷售完。
??—浙報集團地產研究院院長丁建剛
??新政實施後的頭兩天，樓盤裡的看房者多瞭起來。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/08145990637554385601523.shtml
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